住宅ローン借入で考えたこと

2016/2/11現在

自分の脳内整理メモ。他の方の参考となるかは不明。
でもみんな悩むところは同じなのでそこそこ参考になるかも。

• 前提　2500万円　25年借入
• 金利　大昔と比べると低い 2000年前後からだいたい横這い
  今後も当面上昇する合理的理由はなく低空飛行しそう
• とはいっても 10-20年後を予言する超能力は持ちあわせていない。
  まあバブル再来8-9%まで織り込むのは極端として、max 3% くらいまでいつか上昇することはありうるか
• 住宅ローン減税は大きい　自分のケースでは10年間で 160-200万円程度の税軽減。
  シミュレーション（みかローンさんの素晴らしいページに感謝します　http://loan.mikage.to/）では、10年後全額繰り上げ返済するなら、10年間の利子負担は減税分でほぼ相殺され、
  実質無利子で借りられる。金利がすごく低ければプラスにすらなる。
• ローン金利　表面利率でなく実質利率で比較検討する必要あり。
• 固定vs変動　10年固定1%と比較すると、変動（実質0.8%、結局10年一定だった場合）のほうが30万円くらい支払いが少ない。もちろん金利低下すれば差は大きくなる。
  ※自分は全期間固定は考えていないので、あくまで10年間だけの話。
• 言い方を変えれば、固定に対する変動のリスクプレミアムは（たった）30万円。
• ローン付帯の医療保険の類　おまけでついていても困らないが、それのために高い利率を受け入れるのは費用対効果から非合理的。
  金利等が同じ条件の場合のみ、おまけの有無で選択してもよい。
• 医療保険については、ローンに付帯させるコストと、単品の保険加入のコストを比較する必要がある。わかりにくい商品ばかりなので比較検討が大変そう。まああえてわかりにくくしているのでしょう。
   
• 医療保険　これも賛否両論あるようだが、自分はある程度手元資金もあり、基本的に保険にはいるのキライなので、不要。
  従ってローンの選択に際して、付帯する医療保険は重視しない。
• 一定期間固定金利商品では、固定期間終了後の金利が商品によってずいぶん違うので、商品詳細説明書をみておく必要あり。期間終了後も金利引き下げ幅が変わらないことが望ましい。
• 選択肢：
  1. ソニー銀行　変動金利、金利上がりそうなら固定スイッチか繰り上げ返済
  固定スイッチは、長期的に金利上がる見込みの場合。予想難しいかも
  2. 住信SBI 10年固定　10年後は金利上がるので、がんばって10年後に一括返済する
• こういう考え方はだれにでもあてはまるものではなく、そこそこ手元資金があって、いざとなったら一括返済できるオプションがある人向けのような気がする。